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Falhas em análises de crédito contribuíram para a rescisão de 30% dos contratos de imóveis na plant


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12/05/2015

Postado por Davi Ribeiro Dorneles

A matéria em estudo é rescisão de contratos de imóveis na planta, isto é a desistência do negócio antes do início do pagamento do saldo devedor através de financiamento bancário.

Grandes incorporadoras sempre usaram a venda na planta como instrumento de alavancagem de novos negócios. Atestando o sucesso das vendas no lançamento, as incorporadoras são capazes de buscar novos empréstimos ou hipotecar os recebíveis de um contrato específico.

Entretanto, em diversas ocasiões fui testemunha de vendas inconsistentes, ou seja cujo comprador não possuia qualquer capacidade financeira de compra do imóvel. A chamada venda podre. Durante a obra o cliente arcaria com pagamentos de valores reduzidos, entretanto, após o habite-se, o mesmo seria inabilitado em financiar o saldo devedor junto a uma instituição financeira em virtude de sua incapacidade de renda ou até mesmo documental.

Com a finalidade de alavancar novos negócios ou garantir simplesmente a construção do mesmo, diversas incorporadora, em sua maioria detentora de ações em bolsa de valores, conduziram de forma imprudente a análise de crédito do milhares de clientes com o intuito de somar vendas aos seus demonstrativos.

O resultado no futuro não poderia ser diferente: o distrato.

Apesar da matéria abaixo tocar em assuntos como o descompasso financeiro familiar durante a obra, afirmo que esses casos representam um percentual pequeno no total dos distratos. Em sua maioria, a rescisão é resultado da ingerência e falta de capacidade técnica em determinar estratégias sustentáveis por parte de muitas empresas. Em curtíssimo prazo a idéia da venda sem crédito pode ter funcionado, entretanto, na atualidade, as incorporadoras encaram o colapso de uma política que naturalmente começou com os dias contatos.

Rescisões
Quase um terço dos brasileiros que tentaram comprar a casa própria em 2014 teve de abandonar o projeto pela metade. Até 30% dos contratos de compra e venda de imóveis na planta foram rescindidos no ano passado, segundo a Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH).

Casos desse tipo triplicaram em relação a 2013, quando a taxa de distratos ficou em aproximadamente 10%. As rescisões podem ficar ainda mais frequentes em 2015, considerando que a Caixa Econômica Federal elevou os juros do financiamento imobiliário de 9,2% para 11% ao ano, o que encarece essa forma de crédito. O aperto financeiro provocado pela inflação crescente também deve estimular os rompimentos de contrato neste ano.

Quando não há atraso na entrega do imóvel por parte da construtora, o principal motivo para os pedidos de distrato é a reprovação do financiamento imobiliário pelo banco, o que, na prática, obriga o comprador a desistir do imóvel caso não tenha recursos próprios para prosseguir com a compra. O problema é que, até receber essa negativa, o consumidor pode já ter pagado até 30% da casa ou apartamento à construtora.

Pouca gente presta atenção nesse detalhe, mas, em geral, as construtoras atualizam o saldo devedor dos imóveis pelo INCC, índice cuja variação costuma ficar acima da inflação.

Com isso, as prestações do financiamento bancário podem ficar altas demais para a sua renda, inviabilizando a liberação do crédito pelo banco, principalmente se o consumidor já tiver outro comprometimento financeiro como um empréstimo pessoal ou financiamento de carro. Antes de assinar o contrato, o comprador deve lembrar que o montante a ser quitado futuramente, seja com recursos próprios, FGTS, consórcio, seja com financiamento habitacional, será maior do que o descrito no contrato, diz Lúcio de Queiroz Delfino, diretor da ABMH.

Quando a rescisão do contrato ocorre por causa de atraso da construtora, é possível reivindicar a devolução integral do montante pago. Mas, quando a decisão parte do comprador, a incorporadora pode cobrar multa de 10% a 15% do valor investido. Mas é preciso ter cuidado porque muitas construtoras tentam cobrar percentuais maiores, calculados sobre o valor total do imóvel, diz Lúcio, da ABMH.

Além disso, a devolução do dinheiro pode demorar. É difícil prever um tempo médio para reaver o dinheiro quando o processo está na Justiça, afirma Marcello Ferioli Lagrasta, advogado de São Paulo. É indicado tentar uma solução amigável antes de recorrer à Justiça, diz ele.

Alternativas
Para evitar o sofrimento e a perda de dinheiro de uma compra malsucedida, o caminho é fazer um planejamento de longo prazo. Nele, o comprador deve avaliar se o imóvel atende aos planos da família para os próximos anos, em termos de tamanho e localização, e se as parcelas cabem de fato no orçamento. As pessoas só olham o valor da prestação na fase da construção e esquecem que o resto do saldo a pagar será corrigido, afirma Jansen Costa, planejador financeiro, do Rio de Janeiro.

Dá para reduzir esse risco fazendo, com o banco, uma simulação do financiamento que leve em conta o índice de correção do contrato. Para quem negligenciou esse planejamento e já considera o distrato, vale analisar cuidadosamente se ele é a melhor alternativa. Afinal, se é para abrir mão do sonho da casa que seja para sair do sufoco e recolocar as contas no azul.

Saiba como reduzir o risco de precisar rescindir o contrato mais tarde
Observe o índice pelo qual o saldo devedor do apartamento ou da casa será corrigido e faça uma simulação no banco para saber se o valor das parcelas é compatível com sua renda. Geralmente, após a entrega das chaves, as parcelas ficam mais caras do que quando o imóvel está na planta

Analise se as prestações não vão comprometer mais do que 30% da renda familiar e se cabem no orçamento quando somadas às demais despesas que você já tem.

Lembre-se de que compromissos financeiros anteriores, como financiamento de carro e empréstimo pessoal, podem dificultar a liberação do crédito imobiliário.

Desconfie se a construtora prometer aprovar a venda mesmo se o cliente tiver o nome sujo. Para ela, a restrição ao crédito não é um risco afinal, as chaves só serão entregues se o pagamento for totalizado. Mas o nome sujo é um empecilho à obtenção do financiamento bancário.

Planeje a compra do imóvel bem antes de ela ocorrer e, se possível, faça uma reserva. A recomendação é poupar 5% do valor do imóvel só para as taxas que deverão ser pagas na entrega das chaves, como despesas com escritura, contrato de financiamento e imposto sobre transmissão de bens imóveis.


Fonte – Exame e Ibrafi – Adaptado por Resumo Imobiliário
Atualização: Terça-feira, 12 de Maio de 2015 - 18:40:14



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